Vastgoedwaarden in BIZ-zen zijn hoger dan in gebieden daarbuiten. Onderzoek naar het effect van bedrijveninvesteringszones (BIZ-zen) op huren en leegstand toont dit aan. Op bedrijventerreinen met een BIZ stegen de huren tussen 19 en 34 procent meer dan op bedrijventerreinen zonder BIZ. Voor winkelgebieden met een BIZ lag dit percentage tussen 2 en 15 procent. In winkelgebieden is ook het effect BIZ op leegstand onderzocht. Dat effect lijkt minder duidelijk. Met hogere huren hebben vastgoedeigenaren direct profijt van de BIZ. Voor vastgoedeigenaren zou dat reden moeten zijn om – als zij dat nog niet doen – ook aan de BIZ te willen bijdragen.
278 BIZ-zen onderzocht
In het onderzoek zijn 79 BIZ-zen op bedrijventerreinen en 199 BIZ-zen in winkelgebieden meegenomen. Over de periode 2000-2022 zijn de huurtransacties en leegstandscijfers in deze gebieden vergeleken met die van alle overige bedrijfspanden in Nederland. Voor een nauwkeuriger beeld zijn ook vergelijkingen gemaakt met gebieden waar de BIZ niet meer actief is, gebieden waar de BIZ niet voldoende draagvlak heeft gekregen, gebieden binnen een straal van 500 tot 2000m rond een BIZ en met de combinatie daarvan. Al deze vergelijkingen waren bedoeld om het effect van de BIZ ten opzichte van de vele andere factoren die op huren en leegstand van bedrijfsvastgoed van invloed zijn, zo scherp mogelijk naar voren te brengen. Ook andere specifieke lokale factoren die het beeld kunnen vertekenen zijn zo goed als mogelijk uitgesloten.
Al deze gegevens zijn in een formule gestopt waarmee voor de verschillende vergelijkingen berekeningen zijn uitgevoerd.
Huren in BIZ-gebieden liggen duidelijk hoger
De uitkomsten van deze berekeningen laten zien dat de huren op de 79 bedrijventerreinen met een BIZ veel meer zijn gestegen dan de huren van bedrijfsvastgoed buiten BIZ-gebieden: in percentages tussen de 19% en 34%. Dat is een vrij fors verschil dat in omvang beïnvloed kan zijn door de beperkte hoeveelheid gegevens. Lokaal kan de situatie natuurlijk afwijken. Maar dat de huren in BIZ-gebieden over de hele linie hoger liggen dan in gebieden daarbuiten staat vast. Voor de 199 onderzochte winkelgebieden geldt hetzelfde al liggen de percentages hier lager: tussen de 2% en 15%.
Het effect van de BIZ op leegstand is alleen voor de winkelgebieden onderzocht. Zowel de kortdurende frictieleegstand als gevolg van gebruikerswisselingen, verbouwingen e.d., als de langdurige structureel leegstand zijn onderzocht. De BIZ blijkt hierop nauwelijks effect te hebben.
Gebruikers betalen en eigenaren halen
In BIZ-gebieden liggen de huren dus significant hoger. Dat kan alleen doordat dankzij de BIZ de economische waarde van het bedrijventerrein of winkelcentrum over het geheel genomen toeneemt. In ongeveer tweederde van de onderzochte BIZ-zen zijn het echter alleen de gebruikers die aan de BIZ bijdragen. Van de hogere huren profiteren echter alleen de vastgoedeigenaren. Gebruikers betalen in feite dubbel: én de bijdrage aan de BIZ, én – dankzij die bijdrage – ook nog eens een hogere huur. Ongetwijfeld hebben gebruikers voordelen bij de BIZ, anders zouden ze de BIZ niet instellen. Maar vanwege de hogere huren zouden ook de eigenaren financieel aan de BIZ moeten willen bijdragen.
Achtergrond van het onderzoek
Het onderzoek is uitgevoerd door Noah Schneider als thesis voor zijn Master Spatial, Transport and Environmental Economics aan de Vrije Universiteit te Amsterdam. Voor het onderzoek is gebruikgemaakt van de uitgebreide gegevensbestanden van BedrijvenInvesteringsZone.BIZ. Het onderzoek is op gepresenteerd op de Dag van De BIZ, georganiseerd door onze partner Stichting Clok.
